房地产企业所得税税务筹划研究分析

房地产财税咨询 2021-12-09

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如今，经济发展迅速，房价也只升不降，政府部门也在不断地出台一些相关政策来进行适当地调控。税收相关政策就是其中的一个重要组成部分，这对房地产的市场起到了很好的“冷却作用，但也导致房地产企业税负重。因此，房地产企业为了降低企业税收方面的成本，把合理合法进行税务筹划看得很重要。房地产企业要缴纳的税种类很多，所得税方面对企业影响比较大，下文将会对房地产企业的所得税进行一个税务筹划的研究和分析。

一

对房地产企业所得税进行税务筹划研究分析

收入确认方面

预售收入递延纳税。近年来，房地产企业实际的平均毛利率均超过了30%，可以在不影响企业的整体生产经营活动和按时交房的情况，对完工进度进行调整，利用差额毛利率进行所得税的税务筹划是可以让企业在前期少交税，得到货币的时间价值。但还是要考虑到企业的实际情况，进行形式预估，更好地去进行税务筹划。

企业的费用扣除方面

公共配套设施进行税务筹划。税法对公共配套设施的涉税处理相关的规定明确，企业可以选择对自己节税方面有利的方式进行配套设施的开发建造。具体的情况也要根据企业的实际情况来进行税务筹划。

税金方面

土地增值税的税务筹划。在整个开发项目销售完成以后房地产企业的土地增值税才进行清算，也许会导致企业前期得到的利润会缴纳大量税款，土地增值税清算过后，大量税金是没有办法得到及时的税前扣除。从这方面考虑，是可以从土地增值税方面入手来进行所得税的税务筹划的。

二

房地产企业所得税税务筹划问题研究分析

税务筹划的方案缺乏可行性

进行税务筹划的时候过于理论化，脱离了实际，有可能会因为企业的实际经营情况导致税务筹划的方案不可行。会计核算过程，每一步筹划虽有可能实现，但对企业的整体来说不一定有税务筹划的效果。

税务筹划的方案缺乏灵活性

进行税务筹划的方案过于固定，难以及时、灵活、有效去应对企业经营情况和政策的一些变化，会导致税务筹划的效果不理想。

总部经济税收优惠政策

一

有限公司税收优惠政策

企业可以采用在园区内成立新公司、分公司或者迁移的方式，入驻园区，按照企业纳税规模阶梯式享受增值税和企业所得税的扶持政策，有限公司对于行业几乎无限制，欢迎各类企业入驻。

增值税以地方财政所得的60%-90%给予扶持

企业所得税以地方财政所得的40%-95%给予扶持

股东分红缴纳的个税可以享受地方留存的40%~70%扶持

车船税:以纳税总额的70%-80%扶持

【可叠加享受。企业如果本身享受国家优惠政策扶持的(中小型企业、高新技术等)，可叠加享受园区的扶持政策。】

案例解析

江苏某建筑工程企业,年利润12000万,增值税680万,企业利润高,税负重,希望能合规节税。

增值税:680万

企业所得税:12000*25%=3000万

合计:3680万

该企业入园后,增值税可以享受高达194.3万,企业所得税可以享受高达1071.4万即:入驻我们园区的该企业,可以享受高达1265.7万的扶持。

二

个人独资税收优惠政策

房地产、建筑行业可以通过拆分业务结构，分流业务模式来降低税负，企业可以在重庆、上海、湖北、江苏、江西、青海等总部经济招商园区，设立分公司、子公司或者新公司，对主体公司实行业务分流，一些市政工程设计及咨询、项目规划设计、工程项目管理咨询服务、招标代理服务、工程技术咨询、技术服务、技术转让、建筑设计、咨询、景观设计、咨询等可以成立独资企业里享受核定征收政策。

以个人独资企业/合伙企业的组织形式入住园区，享受个税核定征收(一般纳税人和小规模纳税人都可以)：

服务行业：个税核定征收之后税率在0.5%—2.1%

商贸销售类个人独资企业/合伙企业个税核定征收(0.25%—1.75%)。

工程、施工、建筑安装类个人独资企业/合伙企业个税核定征收(0.35%—2.45%)

案例分析

山东某建筑设计公司，一年不含税营业额为900万元，房屋、人工成本及各项费用共200万元可获取发票或其他有效凭证，部分成本费用发票无法取得，采用查账征收方式，将面临高额税负。我们建议企业将业务拆分成两家小规模个人独资企业

原本企业纳税总额：340.48万

以业务分流，成立个人独资企业，享受核定个税0.5%-2.1%，合理节税：

增值税：450*1%=4.5万

附加税：4.5*12%=0.54万

企业所得税：0

个人所得税：9.45万